Si sente spesso parlare di manutenzione ordinaria e straordinaria, soprattutto in caso di ristrutturazione dei condomini. In questo articolo cercheremo di spiegare tutte le differenze, a livello edilizio e condominiale.
Manutenzione ordinaria e straordinaria in edilizia
Fanno parte della manutenzione ordinaria tutti gli interventi edilizi che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari a mantenere in efficienza gli impianti esistenti; in pratica tutti gli interventi che non coinvolgono le parti strutturali degli edifici.
Nell’ambito del rifacimento dell’involucro esterno di uno stabile, rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi di riparazione e sostituzione di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, cornicioni e grondaie, purché non vengano alterati caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti.
Fanno invece parte della manutenzione straordinaria tutti gli interventi necessari per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, quindi tutte le opere che comportano modifiche di posizioni, forme e colori delle strutture preesistenti, tra cui interventi di:
- Sostegno e contenimento degli edifici.
- Consolidamento di strutture portanti e coperture.
- Adeguamento di spessore e caratteristiche delle strutture per esigenze di isolamento.
- Sostituzione delle strutture portanti delle coperture.
I termini manutenzione ordinaria e straordinaria assumono però valenze diverse in ambito condominiale, vediamo quali.
Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio
Per quanto riguarda la gestione condominiale, per manutenzione ordinaria si intende quella che viene svolta periodicamente, ed è quindi prevista nel preventivo di gestione relativo a beni e impianti comuni. Tra gli interventi riconducibili ad essa troviamo piccole riparazioni o interventi edilizi di piccola portata.
L’assemblea condominiale ha pieni poteri per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria, e ha facoltà di stabilire quando e cosa deve essere fatto (escluse le manutenzioni periodiche imposte per Legge).
L’assemblea può disporre interventi di manutenzione ordinaria:
- In prima convocazione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
- In seconda convocazione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
Sono invece considerate opere di manutenzione straordinaria quelle non inserite nel preventivo di gestione e che quindi esulano dalla normale attività di manutenzione del condominio.
Dal punto di vista condominiale è quindi considerata manutenzione straordinaria la semplice pitturazione della facciata, intervento che è invece ritenuto ordinario dal punto di vista edilizio.
La decisione in merito a questo tipo di interventi spetta all’assemblea, che può deliberarli:
- In prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
- In seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
In caso di interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità (che comportano cioè costi molto elevati in rapporto al valore dell’edificio), il quorum necessario per la deliberazione è la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio sia in prima che in seconda convocazione.
E’ bene ricordare che l’amministratore del condominio ha sempre il potere di disporre interventi di manutenzione straordinaria urgenti (come quelli di messa in sicurezza di parti pericolanti) senza sentire il parere dell’assemblea, a cui ha però l’obbligo di riferire alla prima riunione utile.
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